Giai đoạn 2020 – 2022 ghi nhận sự tăng đột biến trong giá đất khu công nghiệp cho thuê thể hiện cho cán cân cung cầu đang có sự chênh lệch nhất định, điều này cho thấy mức độ thu hút các nhà đầu tư trong thị trường này đang vô cùng cao.
Tình hình thị trường cho thuê đất khu công nghiệp giai đoạn 2020 – 2022
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến năm 2022, cả nước có 563 khu công nghiệp (KCN) tại 61/63 tỉnh thành; 397 KCN đã được thành lập và 292 KCN đang hoạt động. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt hơn 58,7 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy KCN trên quốc gia đạt trên 80%, với tỉnh phía Nam đạt khoảng 85%.
Giá thuê tại TP. Hồ Chí Minh là cao nhất, từ 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi ở miền Bắc dao động từ 90-120 USD/m2. Các khu công nghiệp đã thu hút hơn 21.000 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 340 tỷ USD.
Các địa phương có nhiều khu công nghiệp (KCN) hoạt động nhất bao gồm Đồng Nai, Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh, Long An và Bắc Ninh. Trong số đó, Đồng Nai dẫn đầu với 31 KCN và mức tỷ lệ lấp đầy khoảng 84%. Bình Dương sở hữu tổng diện tích KCN lớn nhất, đạt 12.721ha qua 31 KCN, chiếm đến 1/4 diện tích KCN của miền Nam và 13% tổng cộng của Việt Nam.
Ở miền Bắc, Bắc Ninh có nhiều KCN hoạt động nhất với 15 KCN. Trong khi đó, Hải Phòng nổi bật với tổng diện tích KCN lớn nhất khu vực, bao gồm 14 KCN và các cụm công nghiệp (CCN) đã được triển khai. Còn Hưng Yên là nơi sở hữu diện tích đất lớn nhất dành cho việc phát triển KCN trên toàn quốc.
Giá đất khu công nghiệp cho thuê ở một số tỉnh như Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương đã tăng từ 20% đến 30% do sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc và hiệp định EVFTA. Thị trường xưởng và kho chưa thay đổi nhiều, nhưng nhu cầu về kho lưu trữ tăng do sự phát triển của thương mại điện tử và logistics trong và sau đại dịch COVID-19.
Các vấn đề mà thị trường đất khu công nghiệp cho thuê đang đối mặt
Tình hình cầu thị trường bất động sản công nghiệp
Trong giai đoạn 2020-2021, dịch Covid-19 gây ra những khó khăn cho nền kinh tế Việt Nam, khiến nhiều ngành sản xuất bị tổn thương do lo ngại về dịch bệnh và các biện pháp chống dịch của chính phủ. Tuy nhiên, mảng logistics và bất động sản công nghiệp trở thành những điểm nhấn tích cực, được thúc đẩy bởi sự bùng nổ của thị trường thương mại điện tử. Khách hàng dần chuyển hướng mua sắm trực tuyến, dẫn đến nhu cầu kho và vận chuyển tăng và tác động mạnh mẽ lên giá bất động sản khu công nghiệp.
Chuyển sang năm 2022, với tình hình Covid-19 dần được kiểm soát và công nghiệp sản xuất bắt đầu phục hồi, các nhà đầu tư đã quyết định tái đầu tư để nhanh chóng khôi phục hoạt động kinh doanh cũng như đầu tư hớt váng thị trường trong giai đoạn phục hồi. Điều này khiến bất động sản khu công nghiệp tiếp tục thu hút sự quan tâm từ họ.
Theo báo cáo của CRBE quý 2 năm 2023 về tình hình cầu thị trường bất động sản khu công nghiệp, khu vực miền Bắc liên tục chứng kiến sự quan tâm mạnh từ ngành công nghiệp điện tử. Trong sáu tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận những bước tiến của các tập đoàn sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại các khu vực công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh. Thêm vào đó, sự tăng trưởng của các công ty sản xuất từ Trung Quốc trong nhiều ngành cũng đã đóng góp vào việc đất công nghiệp và nhà xưởng được hấp thụ nhanh chóng ở miền Bắc.
Ở phía nam, nhu cầu trên thị trường phong phú và đa dạng. Những khách hàng từ ngành sản xuất xe hơi, ngành may và ngành bao bì đều đang tích cực tìm đất công nghiệp, kho và xưởng sẵn sàng ở khu vực miền Nam.
Trong thời gian tới, giá thuê cho đất công nghiệp được dự đoán sẽ tăng ở mức thấp hơn so với trước, chỉ dao động trong khoảng 4-8%/ năm sau giai đoạn tăng nhanh chóng trước đó. Trong khi đó, giá thuê cho những kho và xưởng đã xây dựng có thể chỉ tăng lên ít hơn 4% trong vòng 12 tháng tới ở cả hai khu vực, bởi sự cạnh tranh từ những dự án KCN sắp tới.
Tình hình cung thị trường bất động sản công nghiệp
Dựa trên báo cáo điểm nổi bật của thị trường bất động sản Hà Nội cho quý 2 năm 2023 từ CBRE công bố vào ngày 5/7, trong 6 tháng đầu năm 2023, bất động sản khu công nghiệp tại thị trường hạng 1 của miền Bắc và miền Nam đã đạt tỷ lệ hấp thụ là 386ha và 397ha. So với năm 2022, tỷ lệ này tăng thêm 20% cho miền Nam và 60% cho miền Bắc. Với số lượng đất sẵn có giới hạn và khả năng hấp dẫn của thị trường, giá thuê khu công nghiệp tiếp tục thấy mức tăng trưởng ổn định ở cả hai khu vực.
Do nguồn đất sẵn có hạn và nhu cầu cao, giá đất khu công nghiệp cho thuê ở cả miền Bắc và miền Nam tiếp tục tăng. Giá thuê trung bình ở thị trường hạng 1 cho miền Bắc và miền Nam lần lượt là 127 USD và 187 USD/m2/kỳ. Trong vòng 4 năm gần đây, giá thuê trung bình đã tăng lên 7% mỗi năm ở miền Bắc và 13% tại miền Nam.
Thị trường nhà kho và nhà xưởng sẵn có đã thấy sự tăng trưởng về nguồn cung. Trong nửa đầu năm, có tổng cộng 0,9 triệu m2 nhà kho và nhà xưởng được xây dựng ở thị trường hạng 1 ở cả hai miền, với 60% từ miền Bắc.
Nguồn cung đã tăng từ 20% ở miền Bắc và từ 18% đến 49% ở miền Nam mỗi năm trong 4 năm qua. Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng khốc liệt, giá thuê trong các phân đoạn này tăng ở mức vừa phải, duy trì mức tăng 2-3% hàng năm trong 4 năm gần đây.
Khả năng cạnh tranh của thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam
Nhờ sở hữu nền kinh tế xuất khẩu mạnh mẽ, hưởng lợi từ chính sách ưu đãi, chi phí vận hành hấp dẫn và vị trí địa lý quan trọng, Việt Nam được các chuyên gia xem xét như một điểm đến lý tưởng cho nhà đầu tư.
Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài và Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 7/2023, vốn FDI đổ vào Việt Nam đạt 13,43 tỷ USD. Bất động sản là một trong những lĩnh vực hút mạnh vốn với 1,53 tỷ USD, xếp thứ ba.
Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư, ông Trần Quốc Phương, nhấn mạnh rằng dù thế giới và khu vực có nhiều biến động, Việt Nam vẫn là điểm sáng trong thu hút FDI nhờ nhiều lợi thế như ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, và môi trường đầu tư kinh doanh được nâng cao.
Việt Nam cũng đã tham gia 16 FTA và nằm trong top 20 nền kinh tế có quy mô thương mại lớn nhất thế giới, thu hút nhà đầu tư từ 143 quốc gia và vùng lãnh thổ.
Trong năm 2022, vốn FDI đạt khoảng 22,4 tỷ USD, cao nhất trong 5 năm. Và chỉ trong 7 tháng đầu năm 2023, vốn FDI mới và số dự án FDI mới đã tăng 38,6% và 75,5% so với cùng kỳ.
Dự báo xu hướng giá cho thuê đất công nghiệp giai đoạn 2023 – 2026
Cho đến cuối tháng 7, Việt Nam đã thu hút 13,43 tỉ USD từ vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Bất động sản là một trong những ngành chính, thu hút 1,53 tỉ USD và đứng ở vị trí thứ ba. Một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh và Hải Phòng đã thấy nhu cầu tăng nhờ việc hợp tác với nhiều đối tác nước ngoài trong đầu năm 2023. Mức giá thuê đất trong các khu công nghiệp đã tăng 5-7% so với năm trước.
Theo ông Bruno Jaspaert cho biết có bốn yếu tố chính giúp Việt Nam thu hút vốn đầu tư: tham gia các hiệp định thương mại, lượng đầu tư từ Trung Quốc, giá đất hợp lý và việc cải thiện cơ sở hạ tầng. Ước tính, Việt Nam sẽ thu hút khoảng 10% doanh nghiệp sản xuất từ Trung Quốc chuyển ra nước ngoài.
Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo không có nguồn cung mới trong nửa cuối năm 2023, nhưng sẽ có thêm 1.800 héc ta đất công nghiệp vào năm 2024, chủ yếu ở Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Vào năm 2026, nguồn cung dự kiến sẽ tăng lên 5.254 héc ta. Ở một hội thảo gần đây, ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh tiềm năng phát triển trong bất động sản khu công nghiệp và sự tăng giá thuê đất. Ông Khôi dự đoán rằng từ 2023-2025, các khu công nghiệp lớn và chất lượng cao sẽ phát triển mạnh.
Các chuyên gia cho rằng thị trường đất khu công nghiệp cho thuê hiện đang tập trung ở các tỉnh phía Bắc. Tuy nhiên, trong tương lai, nhà đầu tư có thể chú ý đến phía Nam vì giá đất và xưởng tại phía Bắc sẽ có xu hướng tăng trở lại.