Thị trường bất động sản công nghiệp đang tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong năm 2026 nhờ dòng vốn FDI tăng mạnh và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong đó, thuê đất khu công nghiệp miền Bắc trở thành điểm sáng khi nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu từ doanh nghiệp nước ngoài đều tăng mạnh ngay từ quý I.
Thuê đất khu công nghiệp miền Bắc duy trì sức hút lớn
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong hai tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam ước đạt khoảng 6 tỷ USD, trong đó lĩnh vực sản xuất chiếm tới 70%. Các nhà đầu tư lớn từ Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc, Nhật Bản và châu Âu tiếp tục mở rộng hiện diện tại Việt Nam, tập trung vào các ngành điện tử, bán dẫn, linh kiện ô tô và công nghệ cao. Đây được xem là nhóm ngành tạo động lực lớn cho nhu cầu thuê đất khu công nghiệp trong thời gian gần đây. Diễn biến này cho thấy Việt Nam vẫn đang duy trì vị thế là điểm đến sản xuất quan trọng trong khu vực châu Á.
Ở phân khúc đất công nghiệp, khu vực phía Bắc tiếp tục giữ vai trò đầu tàu tăng trưởng của cả nước. Tổng nguồn cung tại các tỉnh trọng điểm hiện đạt gần 13.000 ha với hơn 70 khu công nghiệp đang hoạt động. Riêng trong quý I/2026, thị trường ghi nhận thêm hơn 100 ha nguồn cung mới, chủ yếu tập trung tại Hải Phòng. Điều này cho thấy nhiều địa phương phía Bắc vẫn đang đẩy mạnh phát triển quỹ đất công nghiệp để đón làn sóng FDI mới. Đồng thời, nguồn cung tiếp tục mở rộng cũng góp phần gia tăng khả năng đáp ứng nhu cầu thuê của các doanh nghiệp quốc tế.
Bên cạnh nguồn cung gia tăng, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp miền Bắc vẫn duy trì ở mức cao khoảng 82%, tương đương hơn 10.400 ha đã được cho thuê, tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng lấp đầy cao phản ánh nhu cầu thuê đất khu công nghiệp miền Bắc vẫn đang duy trì tích cực nhờ lợi thế về hạ tầng và vị trí kết nối chuỗi cung ứng. Đây cũng được xem là tín hiệu cho thấy hoạt động sản xuất công nghiệp tại khu vực phía Bắc tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định trong thời gian gần đây.
Giá thuê đất công nghiệp được dự báo tiếp tục tăng
Theo bà Nguyễn Hồng Vân – Giám đốc Cấp cao Thị trường JLL Việt Nam, trong 6–12 tháng tới, bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo tăng trưởng theo hướng thận trọng nhưng bền vững. Giá thuê nhiều khả năng tiếp tục tăng trung bình khoảng 4–6% mỗi năm, đặc biệt tại các khu vực có lợi thế về hạ tầng như gần cảng biển, sân bay và các tuyến cao tốc trọng điểm. Xu hướng này được cho là sẽ tiếp tục duy trì trong bối cảnh nhu cầu mở rộng sản xuất của doanh nghiệp nước ngoài vẫn ở mức tích cực.
Các doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp lớn như Kinh Bắc City, Viglacera và VSIP tiếp tục chiếm lĩnh thị phần đáng kể trên thị trường. Sự tham gia của các doanh nghiệp này không chỉ giúp nâng cấp tiêu chuẩn hạ tầng mà còn củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Đồng thời, việc nhiều chủ đầu tư lớn liên tục mở rộng quỹ đất cũng cho thấy kỳ vọng dài hạn đối với phân khúc công nghiệp vẫn đang được duy trì.
Trong bối cảnh nhu cầu thuê tăng mạnh, các địa phương có lợi thế hạ tầng như Hải Phòng, Bắc Ninh hay các khu vực gần cảng biển và cao tốc tiếp tục được đánh giá là những thị trường hưởng lợi lớn. Đây cũng là những khu vực đang thu hút mạnh dòng vốn sản xuất công nghệ cao trong thời gian gần đây. Lợi thế về kết nối giao thông và logistics được xem là yếu tố quan trọng giúp các địa phương này duy trì sức cạnh tranh trên thị trường thuê đất công nghiệp.
Bất động sản quanh khu công nghiệp hưởng lợi từ dòng vốn FDI
Không chỉ đất công nghiệp, các dự án bất động sản phục vụ chuyên gia và lao động chất lượng cao quanh khu công nghiệp cũng đang phát triển mạnh. Tại Hải Phòng, dự án Sol Garden với quy mô gần 9,95 ha gồm 369 sản phẩm như shophouse, biệt thự, liền kề và căn dịch vụ đã ghi nhận tỷ lệ khớp cọc đạt 90% giỏ hàng đợt đầu chỉ sau 18 ngày khởi động. Diễn biến này cho thấy nhu cầu nhà ở và dịch vụ quanh các khu công nghiệp lớn đang ngày càng gia tăng cùng với tốc độ mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI.
Tại Bắc Ninh, MIK Group cũng vừa khởi công dự án II-HH11 tại Tân Tiến với quy mô 5,84 ha, bao gồm nhà ở cao cấp, shophouse, serviced apartment và khách sạn 5 sao nhằm phục vụ đội ngũ chuyên gia tại các khu công nghiệp. Trong khi đó, tại Long An, dự án Lahome phát triển theo mô hình compound cao cấp, nằm gần các khu công nghiệp lớn của tỉnh. Sự xuất hiện của nhiều dự án mới cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh khai thác nhu cầu lưu trú và dịch vụ quanh các trung tâm công nghiệp trọng điểm.
Theo các báo cáo ngành, phân khúc nhà ở phục vụ chuyên gia khu công nghiệp hiện có thể mang lại tỷ suất cho thuê khoảng 7–9%/năm. Khi dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào các ngành công nghệ cao, nhu cầu về nhà ở, bán lẻ và dịch vụ quanh khu công nghiệp được dự báo sẽ còn gia tăng mạnh trong thời gian tới. Đây được xem là nhóm phân khúc hưởng lợi trực tiếp từ xu hướng mở rộng đầu tư sản xuất tại Việt Nam hiện nay.
Với dòng vốn FDI tiếp tục tăng mạnh, nguồn cung khu công nghiệp mở rộng và tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, thị trường thuê đất khu công nghiệp miền Bắc đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới. Đây được xem là một trong những phân khúc hưởng lợi rõ nét nhất từ xu hướng dịch chuyển sản xuất và mở rộng đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế tại Việt Nam.
Nguồn: CafeF