Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới trong bối cảnh thương mại toàn cầu thay đổi, chuỗi cung ứng tiếp tục dịch chuyển và nhiều chính sách mới sắp có hiệu lực từ năm 2026. Trong đó, các khu công nghiệp ở Việt Nam được dự báo sẽ không còn cạnh tranh chủ yếu bằng chi phí mà chuyển dần sang chất lượng hạ tầng, dịch vụ và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.
Các khu công nghiệp ở Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ dịch chuyển thương mại
Năm 2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi căng thẳng thương mại Mỹ – Trung hạ nhiệt và thuế đối ứng của Mỹ với hàng xuất khẩu Việt Nam giảm xuống 20%. Trong bối cảnh đó, dòng chảy thương mại toàn cầu tiếp tục dịch chuyển mạnh sang nhiều khu vực mới, tạo điều kiện để hàng hóa Việt Nam mở rộng thị phần tại Bắc Mỹ, châu Âu, Trung Đông và châu Phi. Đây được xem là yếu tố hỗ trợ tích cực cho hoạt động sản xuất và xuất khẩu của Việt Nam trong thời gian gần đây (Avison Young Việt Nam).
Trong nước, nhiều thay đổi về pháp lý và quy hoạch hậu sáp nhập đang tạo thêm không gian phát triển cho thị trường bất động sản công nghiệp. Kim ngạch xuất khẩu 10 tháng năm 2025 đạt khoảng 391 tỷ USD, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước. Đây được xem là tín hiệu cho thấy dòng vốn FDI vẫn duy trì ổn định, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp chế biến và chế tạo – nhóm ngành đóng vai trò quan trọng đối với nhu cầu thuê đất công nghiệp tại Việt Nam. Đồng thời, hoạt động xuất khẩu tăng trưởng cũng góp phần củng cố triển vọng dài hạn cho thị trường công nghiệp trong nước.
Việt Nam hiện được đánh giá là một trong những nền kinh tế mới nổi có khả năng thay thế Trung Quốc trong chuỗi sản xuất toàn cầu theo Export Potential Index của Bloomberg Economics. Việt Nam được chấm điểm cao hơn Indonesia, Malaysia và Thái Lan về chi phí lao động và môi trường đầu tư. Đáng chú ý, năng lực sản xuất và năng lượng của Việt Nam được đánh giá ở mức tương đương Trung Quốc – lợi thế hiếm có trong khu vực hiện nay. Những đánh giá này cho thấy Việt Nam tiếp tục nằm trong nhóm thị trường được nhiều doanh nghiệp quốc tế quan tâm khi tìm kiếm địa điểm mở rộng sản xuất mới.
Hạ tầng, logistics và năng lượng trở thành yếu tố cạnh tranh mới
Bên cạnh lợi thế về thương mại, Việt Nam hiện sở hữu mạng lưới 16 hiệp định thương mại tự do (FTA) đang có hiệu lực, bao phủ khoảng 87% nền kinh tế toàn cầu. Đây tiếp tục được xem là nền tảng quan trọng giúp các khu công nghiệp ở Việt Nam duy trì sức hút đối với doanh nghiệp quốc tế trong thời gian tới. Hệ thống FTA rộng lớn cũng mở ra thêm nhiều cơ hội cho hoạt động xuất khẩu và mở rộng sản xuất của doanh nghiệp tại Việt Nam.
Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại nhiều hạn chế về năng suất lao động, logistics và khả năng tự chủ nguyên liệu đầu vào. Chi phí logistics hiện chiếm khoảng 16,8–17% GDP, cao hơn nhiều nước trong khu vực, trong khi chỉ số hiệu quả logistics của Việt Nam chỉ đạt 3,3 điểm và xếp thứ 43 toàn cầu. Ngoài ra, ngành ô tô vẫn phải nhập khẩu khoảng 80% linh kiện, còn tỷ lệ nội địa hóa ngành điện tử chỉ đạt khoảng 5–10%. Đây được xem là những thách thức lớn cần được cải thiện để nâng cao năng lực cạnh tranh của ngành công nghiệp Việt Nam trong dài hạn.
Để tăng vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, Việt Nam cần tập trung cải thiện chất lượng nguồn nhân lực, đầu tư hạ tầng liên vùng, tăng tính tự chủ nguyên liệu và đảm bảo an ninh năng lượng. Trong đó, các dự án LNG được đánh giá đóng vai trò quan trọng đối với khả năng phát triển dài hạn của thị trường công nghiệp và logistics. Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng cũng được xem là yếu tố cần thiết nhằm hỗ trợ hoạt động sản xuất và vận chuyển hàng hóa trong giai đoạn tới.
Các nhà đầu tư hiện không chỉ quan tâm đến vị trí và giá thuê mà còn chú trọng nhiều hơn tới dịch vụ pháp lý, thủ tục hải quan, chứng nhận xuất xứ và khả năng hỗ trợ vận hành nhanh cho doanh nghiệp thuê. Điều này cho thấy nhu cầu thị trường đang chuyển từ số lượng sang chất lượng và chuyên môn hóa cao hơn. Xu hướng này cũng phản ánh yêu cầu ngày càng cao của các doanh nghiệp quốc tế khi lựa chọn địa điểm đầu tư và sản xuất tại Việt Nam, ông Vũ Minh Chí – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp Avison Young Việt Nam nhận định.
Xu hướng KCN xanh và logistics tích hợp lên ngôi
Các loại hình bất động sản xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho và logistics tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao trong năm 2025. Đặc biệt, các dịch vụ logistics ngày càng chuyên nghiệp hơn với đầy đủ hoạt động như xuất nhập hàng hóa, kiểm tra, dán nhãn, đóng gói và thủ tục hải quan. Đây được xem là xu hướng phát triển mới của thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay. Nhu cầu đối với các mô hình logistics tích hợp cũng đang tăng lên cùng với sự mở rộng của hoạt động thương mại và sản xuất (Avison Young Việt Nam).
Nhu cầu ngày càng chuyên môn hóa cũng thúc đẩy nhiều chủ đầu tư phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp và tiêu chuẩn ESG thay vì chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản như trước đây. Ngoài ra, các khu vực gần cảng nước sâu, sân bay hoặc nằm trong bán kính 1–2 giờ di chuyển đang trở thành lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp sản xuất quốc tế. Điều này cho thấy yếu tố kết nối hạ tầng đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư của doanh nghiệp.
Thị trường cấp 1 được đánh giá sẽ tiếp tục duy trì sức hút nhờ khả năng thu hút nhóm khách thuê công nghệ cao và tạo giá trị gia tăng lớn. Trong khi đó, các thị trường cấp 2 và cấp 3 sẽ cần cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư xanh với điều kiện hạ tầng và chất lượng nhân lực thực tế tại địa phương. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp nâng cao tỷ lệ lấp đầy và gia tăng giá trị tài sản trong dài hạn. Đồng thời, xu hướng phát triển theo tiêu chuẩn xanh cũng được dự báo sẽ tiếp tục mở rộng tại nhiều địa phương trong thời gian tới.
Bên cạnh đó, tiến độ các dự án hạ tầng lớn như sân bay Long Thành hay nhà máy LNG Nhơn Trạch 3&4 dự kiến vận hành từ năm 2026 cũng được dự báo sẽ tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản công nghiệp tại khu vực Đông Nam Bộ. Giá thuê đất công nghiệp tại Đồng Nai hiện dao động khoảng 195–200 USD/m²/kỳ hạn và có thể vượt mốc 200 USD/m² khi các dự án này hoàn thành (Avison Young Việt Nam). Đây được xem là một trong những khu vực hưởng lợi lớn từ làn sóng đầu tư hạ tầng và mở rộng công nghiệp trong giai đoạn tới.
Trong bối cảnh bảng giá đất mới 2026 và việc kết thúc ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho khách thuê khu công nghiệp sắp có hiệu lực, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được đánh giá đang bước sang một giai đoạn cạnh tranh mới. Thay vì cạnh tranh bằng chi phí thấp, các khu công nghiệp ở Việt Nam sẽ cần tập trung nhiều hơn vào chất lượng hạ tầng, dịch vụ giá trị gia tăng và tính minh bạch để duy trì sức hút với dòng vốn FDI trong thời gian tới.
Nguồn: CafeF