Thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn phát triển mới khi dòng vốn FDI chất lượng cao, hạ tầng logistics và xu hướng số hóa cùng tạo lực đẩy mạnh mẽ. Đặc biệt, các khu công nghiệp lớn ở miền Bắc đang nổi lên như tâm điểm tăng trưởng mới với quy mô mở rộng nhanh và nguồn cung liên tục được bổ sung.
Các khu công nghiệp lớn ở miền Bắc bùng nổ nguồn cung
Theo dự báo giai đoạn 2026–2029, miền Bắc sẽ bổ sung thêm hơn 5.000 ha đất khu công nghiệp, gần 1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và khoảng 656.000 m² nhà kho xây sẵn. Đây được xem là giai đoạn tăng tốc nguồn cung mạnh mẽ của thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc trong những năm gần đây. Nguồn cung mới không còn chỉ tập trung ở các trung tâm truyền thống như Bắc Ninh hay Hải Phòng mà đang lan rộng sang nhiều địa phương vệ tinh gồm Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình và Hà Nam.
Theo CBRE Việt Nam, riêng phân khúc kho xưởng xây sẵn tại thị trường cấp 1 miền Bắc đã ghi nhận mức nguồn cung mới cao kỷ lục trong năm 2025, đạt gần 1,2 triệu m². Trong đó, phân khúc nhà xưởng xây sẵn chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới. Diễn biến này cho thấy xu hướng phát triển công nghiệp đang ngày càng mở rộng về quy mô lẫn tốc độ triển khai tại nhiều địa phương phía Bắc.
Bên cạnh nguồn cung mở rộng, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp miền Bắc vẫn duy trì ở mức cao khoảng 86%, cho thấy nhu cầu thuê tiếp tục tăng mạnh nhờ làn sóng dịch chuyển sản xuất và tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Mặt bằng lấp đầy cao cũng phản ánh sức hút ổn định của khu vực miền Bắc đối với các doanh nghiệp sản xuất quốc tế trong thời gian gần đây.
Dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào công nghiệp
Theo Savills Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm 2025, vốn FDI giải ngân đạt 18,8 tỷ USD, tăng 8,5% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, lĩnh vực sản xuất – chế biến chiếm gần 60% tổng vốn đăng ký mới, chủ yếu tập trung vào các ngành điện tử, công nghệ cao và bán dẫn. Đây tiếp tục là nhóm ngành đóng vai trò chủ lực trong việc thúc đẩy nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.
Ông John Michael Campbell – Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam – nhận định Việt Nam đang bước vào giai đoạn công nghiệp quy mô lớn với tiêu chuẩn vận hành cao hơn trước. Thị trường không còn cạnh tranh đơn thuần bằng chi phí thấp mà chuyển dần sang cạnh tranh bằng hạ tầng, năng lượng và khả năng vận hành đồng bộ. Điều này cho thấy cuộc cạnh tranh giữa các địa phương đang ngày càng khốc liệt hơn khi nhà đầu tư quốc tế đặt ra yêu cầu cao hơn về chất lượng hạ tầng và môi trường sản xuất.
Xu hướng liên doanh giữa doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài cũng được dự báo gia tăng nhằm phát triển các khu công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm. Đồng thời, yêu cầu “xanh hóa” ngày càng trở thành điều kiện bắt buộc để thu hút khách thuê quốc tế. Một số mô hình khu công nghiệp sinh thái như Prodezi Eco-IP hay Phú Mỹ 3 đã cho thấy hiệu quả trong việc giảm chi phí vận hành và giảm phát thải. Đây được xem là xu hướng phát triển mới của thị trường bất động sản công nghiệp trong bối cảnh các tiêu chuẩn ESG ngày càng được chú trọng.
Hạ tầng và giá thuê tạo cuộc đua mới trên thị trường
Khác với phân khúc nhà ở tăng giá mạnh trong năm 2025, bất động sản công nghiệp vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định hơn. Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong quý IV/2025, giá thuê đất khu công nghiệp tại miền Bắc đạt trung bình khoảng 135 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 1,5% theo quý và tăng 3,8% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này được đánh giá là tương đối ổn định, phản ánh nhu cầu thuê tiếp tục duy trì tích cực nhưng chưa xuất hiện tình trạng tăng nóng trên diện rộng.
Trong khi đó, khu vực phía Nam ghi nhận mức giá thuê trung bình khoảng 185 USD/m², tăng 2,7% theo quý và 5,1% theo năm. Tại Đồng Nai, giá thuê hiện dao động 195–200 USD/m² và được dự báo có thể vượt mốc 200 USD/m² khi các dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thành. Diễn biến này cho thấy hạ tầng giao thông vẫn đang đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy giá trị bất động sản công nghiệp tại nhiều khu vực trọng điểm.
Các chuyên gia Avison Young cho rằng hạ tầng và năng lượng sẽ là yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh mới của từng địa phương. Những dự án lớn như sân bay Long Thành hay các nhà máy điện LNG Nhơn Trạch 3&4 dự kiến vận hành từ năm 2026 sẽ tạo cú hích lớn cho toàn thị trường. Đồng thời, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và nâng cao tính minh bạch cũng sẽ trở thành yếu tố quan trọng để giữ chân dòng vốn FDI trong giai đoạn mới. Đây được xem là những yếu tố then chốt giúp thị trường bất động sản công nghiệp duy trì sức hút trong bối cảnh cạnh tranh khu vực ngày càng gia tăng.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới với quy mô lớn hơn và yêu cầu cao hơn. Trong bức tranh đó, các khu công nghiệp lớn ở miền Bắc tiếp tục giữ vai trò trung tâm nhờ nguồn cung dồi dào, tỷ lệ lấp đầy cao và khả năng đón dòng vốn FDI công nghệ cao. Cuộc đua hiện không chỉ nằm ở giá thuê mà còn ở chất lượng hạ tầng, năng lực vận hành và tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Nguồn: CafeF