Trong vài năm gần đây, vì tình hình dịch bệnh dẫn đến tình trạng “đóng băng”tạm thời của khá nhiều hoạt động kinh tế, trong đó có thị trường bđs công nghiệp. Tuy nhiên, trong năm 2022, với nhiều động lực tích cực đã đem lại những dấu hiệu lạc quan, tín hiệu phục hồi cũng như những cơ hội tăng trưởng trong tương lai cho thị trường này.
1. Bối cảnh thị trường hiện nay đang tác động tích cực đến lĩnh vực bđs công nghiệp tại Việt Nam
Những tác động tích cực từ thị trường thế giới
Mới đây, ông David Jackson- chuyên gia Colliers Việt Nam nhận định rằng, chính nhờ những “biến động” tích cực của nền kinh tế toàn cầu đã mang đến những cơ hội “vàng” cho thị trường bđs công nghiệp tại Việt Nam. Cụ thể, nhờ làn sóng chuyển dịch sản xuất khỏi trung Quốc, nơi từng được mệnh danh là “công xưởng của thế giới” sang đến các quốc gia khác trong đó có Việt Nam. Đồng thời một loạt Hiệp định thương mại tự do (FTA) được ký kết làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp trên cả nước. Bên cạnh đó, với đà tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử, mảng dịch vụ logistics cũng hứa hẹn tiềm năng lớn
Hộ chiếc vaccine có hiệu lực
Với những kỳ vọng sẽ mang tới những tín hiệu tốt đẹp đối với thị trường kinh tế thế giới, SSI Research mong rằng, hiệu lực hộ chiếu Vaccine sẽ chấm dứt tình trạng ngăn cách giữa các nước, bình thường hóa các các hoạt động giao thương kinh tế. Hơn thế, SSI Research còn nhận định, trong năm 2022, các hợp đồng ghi nhớ (MOU) đã ký trước đó sẽ hoàn tất và tiến hành triển khai, do vậy, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp sẽ phục hồi và có dấu hiệu tăng trở lên.
Hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối các KCN liên tục được cải thiện
Một động lực khác cũng tác động tích cực đến sự tăng trưởng của BĐS KCN tại thị trường Việt Nam- Hệ thống cơ sở hạ tầng kết nối các KCN liên tục được cải thiện.
Hiện nay, theo báo cáo của SSI Research, có khá nhiều các dự án hạ tầng được đầu tư bài bản để kết nối với các khu công nghiệp, như dự án cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Giây – Phan Thiết, Cao tốc Bắc – Nam, Cảng Thị Vái – Cái Mép, Cảng Gemalink sẽ tạo giao thông thuận tiện kết nối các khu công nghiệp. Chính sự kết nối này sẽ giúp cho quá trình lưu thông, di chuyển được nhanh chóng, thuận tiện đồng thời có chức năng hỗ trợ, cung cấp những tiện ích cho các khu công nghiệp.
Chính nhờ những động lực này, trong những năm gần đây, đặc biệt là trong năm 2021 và nửa đầu 2022, nguồn vốn FDI đổ mạnh vào vào các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ và đặc biệt là thị trường bđs công nghiệp.
Với những tiền đề tốt như trên, theo nhận định của SSI Research, trong năm 2022, lợi nhuận ròng của các KCN ước tính sẽ có mức tăng trưởng đáng kể từ 18-26% đến từ việc diện tích đất cho thuê tăng và giá cho thuê KCN ước tính tăng từ 8-9% tại miền Nam và 6-7% tại miền Bắc vào năm 2022.
Cụ thể, dù trong năm 2021, tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp nhưng thị trường bđs công nghiệp vẫn diễn ra sôi nổi khi thu về được 2,6 tỷ USD, chiếm 8,3% trong tổng số FDI cả nước. Đến năm 2022, tính đến ngày 20/3, tổng vốn FDI đăng ký đạt 8,9 tỷ USD, với hơn 322 dự án mới gia nhập thị trường, trong đó ngành kinh doanh BĐS đứng thứ hai với gần 2,7 tỷ USD, chiếm 30,3% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 213% so với cùng kỳ.
2. Sự khác biệt cơ bản giữa các vùng công nghiệp trọng điểm phía Nam và phía Bắc
Miền Bắc
Về tình hình cũng như tiềm năng phát triển BĐS công nghiệp phía Bắc, ông Lê Huy Đông- Quản lý Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp cho biết, nếu so sánh với thị trường phía Nam, BĐS công nghiệp phía Bắc tuy không nhộn nhịp bằng nhưng vẫn có thế mạnh riêng để phát triển. Về mặc giá thuê, thị trường phía bắc có mức giá hợp lý, nguồn cung tương lai tương đối dồi dào và ổn định, do đó, vẫn có nhiều tiềm năng trong việc thu hút các doanh nghiệp nước ngoài.
Minh chứng cho điều này, trong 9 tháng đầu năm 2021, BĐS miền Bắc đã thu về 3,99 tỉ USD vốn FDI (chiếm hơn 72,92% trong tổng số FDI đầu từ vào nước ta), vượt qua khu vực miền Nam với 1,06 tỉ USD và miền Trung với 418 triệu USD. Không chỉ vậy, xét tỷ lệ lấp đầy, vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc đạt 20.567ha, chiếm 87% trên tổng diện tích đất lấp đầy, tăng 2,35% so với cùng kỳ năm 2020.
Ngoài ra, về giá thuê, giá thuê đất ở khu vực miền Bắc có mức tăng tương đối ổn định. Trung bình hằng năm, giá thuê đất tăng 9,89% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 100 USD/m2 và hiện nay, Hà Nội vẫn là tỉnh thành có mức thuê cao nhất với giá đạt 129 USD/m2.
Miền Trung
Khu vực miền Trung được biết đến với thế mạnh du lịch, tuy nhiên, bên cạnh du lịch, hiện nay bđs công nghiệp cũng đang trở thành thị trường tiềm năng tại khu vực này. Theo đó, bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam (C&W Việt Nam) cho rằng, trong năm 2021, khu vực miền Trung đã xuất hiện một tiềm năng lớn đó là việc trở thành nơi đầu tư của liên doanh giữa VSIP – Amata – Sumitomo làm dự án khu công nghiệp gần 500 ha tại Quảng Trị với ba nhà đầu tư hàng đầu của Singapore, Nhật Bản và của Thái Lan. Ngoài ra, theo báo cáo số liệu, miền Trung hiện đã thu hút được 260 dự án KCN với tổng quy mô lên đến 62.800 ha.
Xét về diện tích đất công nghiệp, hiện nay, miền Trung vẫn xếp sau hai khu vực miền Nam và miền Bắc, tuy nhiên đang cạnh tranh với khu vực phía Bắc với con số xấp xỉ (miền Bắc có tổng nguồn cung khoảng 10.000 ha đất khu công nghiệp). Một ví dụ điển hình, hiện nay tại TP. Đà Nẵng có 6 KCN tập trung với tổng tỷ lệ lấp đầy đã đạt 86,35%, cao hơn nhiều so với tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN trên toàn quốc.
Miền Nam
Tính đến thời điểm hiện, khu vực phía Nam đang là khu vực dẫn đầu cả nước về vùng kinh tế trọng điểm phía Nam có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, GDP tăng trưởng mỗi năm lên đến 6,81%/ năm. Ngoài ra, đây cũng là khu vực dẫn đầu cả nước trong việc thu hút nguồn vốn FDI, đặc biệt thị trường đầu tư bđs công nghiệp với các dự án nhà máy chế biến, chế tạo với 1,9 tỷ USD, cao gấp 4 lần so với tổng vốn đầu tư tại miền Bắc.
Theo báo cáo mới đây theo Báo cáo của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, hiện nay khu vực phía Nam có khoảng 400 khu công nghiệp đang được triển khai quy hoạch với tổng quy mô diện tích lên đến 109 nghìn ha đất. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, vì ảnh hưởng của đại dịch đã phần nào gây cản trở trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Có thể nói, đây là khoảng thời gian khó khăn đối với thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam, khi hầu hết các hoạt động kinh doanh, sản xuất đều bị đình trệ.
3. Chất lượng kho bãi là một trong những yếu tố quan trọng trong bđs công nghiệp
Hiện nay, dù dịch bệnh vẫn còn diễn biến và gây cản trở cho nhiều hoạt động kinh doanh, sản xuất, tuy nhiên, bất chấp điều này, sức hút và nhu cầu kho bãi vẫn luôn tăng cao. Đồng thời giá thuê kho bãi cũng tăng theo “sức nóng” của nó, tăng từ 1%-4,5%/năm.
Tuy nhiên, nếu xét về chất lượng, hiện nay chất lượng kho bãi vẫn đang là bài toán khó cần phải giải quyết nhanh chóng. Theo báo cáo tại Bộ Công thương, hệ thống kho bãi đang phân bố không đồng đều với hơn 70% kho bãi tập trung ở khu vực phía Nam. Một vấn đề khác, vì quỹ đất cho thuê khu công nghiệp đang có dấu hiệu tăng mạnh, do đó việc khan hiếm nguồn đất dành cho việc xây dựng kho bãi là lý do dẫn đến tình trạng thiếu kho bãi hiện nay.
Ngoài ra về tình trạng cơ sở vật chất tại kho bãi cũng là vấn đề đáng lưu ý. Hiện nay, hệ thống cơ sở vật chất tại đây vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, cải tiến. Đồng thời vấn đề về chất lượng nguồn nhân lực cần được khắc phục kịp thời. Bởi hiện nay, đội ngũ nhân viên làm việc tại kho bãi vẫn còn thiếu kinh nghiệm, kỹ năng chuyên môn, do vậy, gây cản trở ít nhiều đến quá trình vận hành kho bãi một cách nhanh chóng, thuận lợi.
4. KCN Nam Đình Vũ- BĐS công nghiệp hội tụ nhiều tiềm năng
Dự án khu công nghiệp Nam Đình Vũ (chủ đầu tư là Sao đỏ Group) được khởi công vào năm 2009, tọa lạc tại Hải Phòng với tổng diện tích 1.329ha đạt tỷ lệ lấp đầy của giai đoạn 1 đạt 90%. Hiện nay, dự án đang thu hút rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước với nhiều tiềm năng và ưu thế vượt trội.
Có thể nói, KCN Nam Đình Vũ hội tụ đầy đủ tiềm năng, ưu thế nổi bật của một bđs công nghiệp miền Bắc. Về vị trí địa lý, KCN có vị trí địa lý đắc địa khi nằm trong trung tâm khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, thành phố Hải Phòng – nơi được đánh giá là thỏi nam châm thu hút dòng vốn đầu tư FDI hàng đầu Việt Nam. Không chỉ vậy KCN còn nằm ngay trong trục chính của tam giác kinh tế Đông Bắc Bộ (Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh). Về cơ sở hạ tầng, Nam Đình Vũ được đánh giá là KCN có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, được đầu tư bài bản, hiện đại, đáp ứng kịp thời nhu cầu sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Đồng thời, việc sở hữu cảng biển nội khu và đây cũng khu công nghiệp duy nhất có cảng biển quốc tế nội khu- cảng Nam Đình Vũ, giúp Nam Đình Vũ ghi điểm tuyệt đối trong mắt các nhà đầu tư.
Một thế mạnh khác của KCN Nam Đình Vũ đó là việc sở hữu kho bãi và chất lượng kho bãi. Cơ sở hạ tầng bên trong kho bãi được xây dựng hoàn chỉnh, hiện đại với kết cấu khung Zamil cao từ 9m – 12m – 15m; có vị trí giao thông thuận lợi, không cấm tải đường rộng, xe cont ra vào tận bên trong kho và hoạt động trong suốt mọi thời điểm thời gian, do vậy, đáp ứng mọi diện tích nhu cầu của khách hàng bất cứ lúc nào. Tại đây, khách hàng có thể trải nghiệm rất nhiều các dịch vụ khác nhau như dịch vụ hải quan tại chỗ, dịch vụ logistics,…
Xem thêm:Tổng Hợp Các Dự Án Khu Công Nghiệp Mới Nhất Năm 2022 – dự án kcn 2022